Πρόσφατα έχει κατατεθεί ενώπιον της Ολομέλειας της Βουλής των Αντιπροσώπων νομοσχέδιο με το οποίο τροποποιείται ο Περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος του 2011 με απώτερο σκοπό να διασφαλιστεί η διαδικασία αγοράς και μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας και επίλυσης του σοβαρού προβλήματος που υφίσταται σήμερα με τους αγοραστές ακινήτων, οι οποίοι ενώ έχουν εκπληρώσει πλήρως τις συμβατικές τους υποχρεώσεις έναντι του πωλητή, ο πωλητής αδυνατεί λόγω της ύπαρξης εμπράγματων βαρών, να μεταβιβάσει το ακίνητο επ’ ονόματι τους.

Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο, επέρχονται οι εξής αλλαγές που αφορούν τις αγοραπωλησίες ακινήτων:

  • Η κατάθεση σύμβασης πώλησης δεν θα γίνεται αποδεκτή όταν η ακίνητη ιδιοκτησία η οποία αποτελεί το αντικείμενο της σύμβασης βαρύνεται με εμπράγματο βάρος ή ο ιδιοκτήτης της ακίνητης ιδιοκτησίας τελεί υπό απαγόρευση.
  • Σε περίπτωση που το εμπράγματο βάρος το οποίο επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί το αντικείμενο σύμβασης πώλησης είναι ήδη κατατεθειμένη υποθήκη, η κατάθεση της σύμβασης θα γίνεται αποδεκτή από το αρμόδιο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο, μόνο στην περίπτωση που η σύμβαση πώλησης θα συνοδεύεται από έγγραφη δήλωση, που θα περιλαμβάνεται στα παραρτήματα του νομοσχεδίου, έκαστου ενυπόθηκου δανειστή και πωλητή, για την οποία ο αγοραστής ενυπογράφως θα δηλώνει ότι έλαβε γνώση.
  • Ανεξάρτητα από τις διατάξεις του περί Συμβάσεων Νόμου, ο πωλητής θα έχει υποχρέωση να περιλαμβάνει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας και το πιστοποιητικό έρευνας του ακινήτου, το οποίο θα πρέπει να φέρει την ίδια ημερομηνία με τη σύμβαση πώλησης.
  • Ο αγοραστής καταθέτει στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή ολόκληρο το ποσό της σύμβασης πώλησης και ο ενυπόθηκος δανειστής υποχρεούται να το αποδεχτεί. Σε περίπτωση που ο πωλητής έλαβε προκαταβολή από τον αγοραστή, αυτή θα κατατίθεται από τον πωλητή στον εν λόγω τραπεζικό λογαριασμό.
  • Νοουμένου ότι θα καταβληθεί το ποσό της σύμβασης πώλησης στον τραπεζικό λογαριασμό που διατηρεί ο πωλητής στον ενυπόθηκο δανειστή, τότε, ο ενυπόθηκος δανειστής, θα έχει την υποχρέωση να απαλλάξει/εξαλείψει την υποθήκη από το ακίνητο που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης. Το ακίνητο θα μπορεί να μεταβιβαστεί επ’ ονόματι του αγοραστή, ελεύθερο παντός εμπράγματου βάρους ή απαγόρευσης.
  • Σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος δανειστής παραλείψει και/ή αρνηθεί να απαλλάξει το ακίνητο από την υποθήκη, τότε, ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας έχει την εξουσία να μεταβιβάζει το αντικείμενο της σύμβασης επ’ ονόματι του αγοραστή, ανεξάρτητα από οποιαδήποτε εμπράγματα βάρη που δυνατό να επιβαρύνουν την ακίνητη ιδιοκτησία ή απαγορεύσεις που επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη της ακίνητης ιδιοκτησίας και τα οποία ακολουθούν κατά προτεραιότητα τη σύμβαση πώλησης.
  • Το δικαστήριο δύναται να εκδώσει διάταγμα ειδικής εκτέλεσης στην περίπτωση που πριν από την κατάθεση της σύμβασης υπάρχει ήδη κατατεθειμένη υποθήκη που επιβαρύνει την ακίνητη ιδιοκτησία που αποτελεί αντικείμενο της σύμβασης, εφόσον ικανοποιηθεί ότι ο αγοραστής έχει καταβάλει ολόκληρο το ποσό για την αγορά του ακινήτου.

Μέσα από τις πρόνοιες του νομοσχεδίου, αποφεύγεται η δημιουργία νέων εγκλωβισμένων αγοραστών και η περαιτέρω επιβάρυνση τους με διάφορα νομικά έξοδα και χρονοβόρες διαδικασίες εφόσον διασφαλίζονται τα συμφέροντα τους εκ των προτέρων και νοουμένου όπως αναφέρθηκε πιο πάνω εκπληρώσουν τις συμβατικές υποχρεώσεις τους.

Επιπλέον, μέσω της τροποποίησης, η μεταβίβαση τίτλων ιδιοκτησίας θα διεξάγεται γρήγορα και χωρίς προβλήματα, ενδυναμώνοντας την αγορά ακινήτων, ενισχύοντας τη νομική ασφάλεια προς όφελος όλων των αγοραστών ακινήτων, φυσικών και νομικών προσώπων καθώς και επαγγελματιών του κλάδου.

Το νομοσχέδιο που κατατέθηκε στην Βουλή των Αντιπροσώπων για τροποποίηση της κείμενης νομοθεσίας αναμένεται να ψηφιστεί σε νόμο μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2022.

Legal Framework

The legal framework of property disputes between spouses and partners, is regulated by the Law Regulating Property Affairs of 1991 (No. 232/91). The Family Courts have exclusive jurisdiction to deal with and hear such disputes that relate to property affairs between spouses.

The issue of resolving property disputes between spouses lies within Article 14 of the Law No.232/1991, which reads as follows:

14. (1) If the marriage has been dissolved or annulled or if the spouses are separated and the property of the one spouse has been increased after the marriage, the other spouse, having contributed in any way to the said increase, is entitled to file an action before the court and claim such part of the increase resulting from his/her contribution.

Article 2 of the Law No. 232/91 defines property as any movable or immovable property that has been acquired before the marriage with the prospect of marriage or at any time after marriage takes place, from any of the spouses.

In addition, Article 15 of the Law No. 232/91 refers to the limitation period of the claim and specifically states that “The claim that arise from article 14 (a) shall lapse three years after the dissolution or annulment of the marriage, (b) shall not, on the case of death, arise in heirs of the deceased spouse (c) shall not be assigned or inherited unless it has been contractually recognised or a claim has been served“.

The Supreme Court recently examined the current practice as to the right of a surviving spouse to claim posthumously his/her contribution to the increase in his/her deceased spouse’s property, regardless of his/her rights under the Law No. 232/91.

Prokopiou v Giagkou and Pilidou as Administrators of the property of the deceased Karalouka Appeal no. 22/2020

Background

Three days before the lapse of three years from the dissolution of her marriage the Appellant filed an application with the Family Court of First Instance, based on Article 14 of Law 232/1991 and the application was directed against the administrators of her ex-husband’s estate, since he had passed away before the submission of the application.

The First Instance Family Court

The Family Court of First Instance, ex officio, raised an issue of its jurisdiction to conclude that the application did not concern a property dispute between spouses and that ” The claim of article 14 of the Law does not arise in the person of the deceased spouse’s heirs (article 15(b) of the Law) “. Consequently, he rejected the application.

The Supreme Court

The appeal raised an issue concerning the jurisdiction of the Family Court of First Instance and to what extent does it acquire jurisdiction to hear a claim, pursuant to Article 14 of the Law 232/91, after the death of the spouse against whom the claim would have been directed had he been alive.

The Supreme Court unanimously agreed that the interpretation of the Family Court of First Instance was incorrect. The Supreme Court explained that “Article 15(b) does not refer to the right of the surviving spouse to the property of the deceased, which is an acquired and existing right, only that due to the death of the spouse the claim must necessarily be directed against the administrator or administrators of his property, as in any other claim against a person who has passed away (Article 34(1) and (7) of the Law on the Management of Inheritance of Deceased, Cap. 189)………In other words, what the deceased could claim, based on Article 14, if he was alive, cannot be claimed by his heirs.”

The Supreme Court concluded that the Family Court of First Instance has exclusive jurisdiction to deal with and hear the said application before it and any other claim under Article 14 of the Law 232/91.

The Supreme Court decision was influenced by the statement in Philippou v. Philippou (2003) 1 (C) A.A.D. 1343, where it was stated that “it is evident that the intention of the legislator was to include all property disputes between spouses without distinction in relation to property acquired before the marriage in anticipation of the marriage or at any time after the conclusion of the marriage, by any of the spouses, in accordance with the provisions of the Property Relations Regulation of Spouses Laws of 1991-1999, in the exclusive jurisdiction of the Family Court, regardless of what the basis of the action is.”

Legal Findings

Hence, in light of the above, it is evident that, the interpretation of Article 15 (b) of the Law 232/91 given by the Family Court of First Instance was incorrect and the Family Court of First Instance, in case of the death of one of the spouses, is the only Court that has the jurisdiction to deal with and hear an application submitted by the surviving spouse against the administrator  of the property of the deceased spouse in order to claim posthumously his/her contribution to the increase in his/her spouse’s property.

 The Supreme Court decision of Prokopiou v Giagkou and Pilidou as Administrators of the property of the deceased Karalouka Appeal no. 22/2020 can be read in full detail by following this link.